- 2025.11.27
【不動産価格の決まり方】
土地・建物・立地・需要でどう変わる？基礎からやさしく解説
1. 不動産価格は「土地＋建物」で決まる
不動産価格は大きく分けると
① 土地の価値
② 建物の価値
この2つの合計で決まります。
◆ 土地の価値
- 土地の形状（整形地・旗竿地など）
- 接道状況（道路幅・方位・接道長さ）
- 高低差
- 公共インフラ（上下水道・ガス）
土地は時間が経っても価値が大きく下がりにくいため、
長期的には“価格の核”になります。
◆ 建物の価値
建物は築年数が進むほど価値が減少していきます（一般論）。
- 構造（木造・鉄骨・RC）
- 延床面積
- 設備仕様
- 修繕履歴
- 断熱性・省エネ性能
この性質により、
「築浅物件は高め」「築古物件は土地値に近づく」が一般的です。
2. 立地条件が価格に与える影響
不動産価格の最重要項目とも言われるのが 立地。
◆ 価格を押し上げる要因
- 駅からの距離（徒歩分数）
- 商業施設・スーパー・コンビニ
- 医療施設・公園・教育環境
- 幹線道路・交通アクセスの良さ
富士見市であれば、
- 東武東上線沿線
- ららぽーと富士見
- 国道254号・関越道ICへのアクセス
こうした利便性が価格に反映される一般論があります。
3. 築年数・建物性能と価格の関係
建物は年数とともに価値が低下します。
（※一般論であり、減価償却そのものではありません）
◆ 築浅物件の特徴
- 設備が新しい
- 断熱・耐震性能が高い
- 修繕が少なくすぐ住める
→ 価格は高めになりやすい
◆ 築古物件の特徴
- リフォームが前提
- 設備交換が必要
- 建物価格が小さくなり土地値に近づく
→ 値段は控えめ
4. 需要と供給による価格変動
不動産市場では、
需要（買いたい人）＞供給（売りたい物件）
だと価格は上昇します。
- ファミリー層が多い地域
- 再開発・商業施設が増えた
- 交通の利便性が改善した
- 金利低下で購入層が増える
逆に、供給が多い時期や
買い手が少ない時期は価格が落ち着くことも。
5. 同じ地域でも価格差が出る理由
例えば“富士見市”と一口に言っても、
同じ市内で価格に差が出るのはよくあることです。
主な理由は👇
- 駅距離の違い
- 道路・日当たり・土地形状
- 周辺環境（学校・商業施設）
- 新築エリア・再開発エリアの有無
- 上下水道・ガスの状況
- 区画整理の有無
同じエリアでも“個別条件”が大きく価格を左右します。
6. 価格を見るときの注意点（一般論）
価格を見る際は、次の3点を意識すると失敗しにくくなります。
① 価格だけで判断しない
土地＋建物＋周辺環境の総合評価が大切です。
② 近隣相場と比較する
類似条件の物件と比較することで価格の妥当性が見える。
③ リフォーム費用も含めて考える
中古の場合は“購入後の費用”も計算に含めると実際の総額が把握できます。
7. 大共ハウジングからのアドバイス
不動産価格の仕組みを理解しておくと、以下が明確になります。
- 妥当な価格かどうか
- 値段が高い理由・安い理由
- 将来売る時の価値
富士見市の不動産を検討される方には
「エリア相場×個別条件×生活環境」
の3軸で、客観的なデータをもとにアドバイスいたします。
【お問い合わせ先】
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