- 2025.11.26
【不動産の仲介手数料とは？】
計算方法・上限額・800万円以下特例まで完全解説
1. 仲介手数料とは？
仲介手数料とは、不動産会社が
売主と買主の間に入り、売買を成立させるために行う業務の対価
です。
不動産売買は金額が大きく、調査・契約・交渉・書類作成・引渡しまで多くの専門業務が必要です。
そのため「仲介したときにのみ」発生する仕組みになっています。
2. 仲介手数料が発生するケース
仲介手数料は、次のようなケースで発生します。
発生する
- 不動産会社の仲介で売買したとき
- 売主・買主双方に別の仲介会社がつく「両手・片手」取引
- 賃貸物件を不動産会社経由で借りるとき
発生しない
- 不動産会社が売主（新築建売など）
- 個人同士で直接取引した場合
不動産会社が“媒介業務”を行ったときのみ手数料が発生します。
3. 仲介手数料の計算方法（速算式）
物件価格が 400万円を超える売買 では、
次の速算式が広く使われています。
▶ 【仲介手数料の速算式】
物件価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税
例）3,000万円の売買
3,000万円 × 3％＝90万円
90万円 ＋ 6万円＝96万円（＋消費税）
この速算式は、
後述する「宅建業法の正式上限」の合計と一致するため、
現場で最もよく使われる方法です。
4. 宅建業法で決められている正式な上限
仲介手数料は、宅地建物取引業法により次のように上限が定められています。
| 価格区分 | 手数料（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下 | 5％以内 |
| 200〜400万円 | 4％以内 |
| 400万円超 | 3％以内 |
これらを合計すると「3％＋6万円」になります。
そのため速算式が一般化しています。
5. 物件価格800万円以下の場合の特例（重要）
HOMES記事の内容にも記載されている重要ポイントです。
▶ 【特例】
売買価格が800万円以下の空き家等では、仲介手数料の上限が「30万円＋消費税」まで引き上げられる。
これは「空き家の流通促進」を目的とした制度で、
低価格帯の物件でも不動産会社が十分な調査・調整を行えるようにするための措置です。
特例のポイント
- 空き家などの低価格物件が対象
- 上限が30万円＋税にアップ
- 売主・買主双方から受領できる場合がある
※適用条件は物件・取引内容によって異なるため、一般論のみ記載しています。
6. 仲介手数料を支払うタイミング
一般的には次のタイミングです。
- 売買契約時：半金
- 決済（引渡し）時：残金
会社によって多少違いはあるものの、
この2回払いが最も一般的です。
7. 賃貸の場合の仲介手数料（一般論）
賃貸では次のように定められています。
- 借主から受領できる額は 家賃1か月分（＋税）が上限
- 貸主からも受領する場合は、借主負担を軽減する必要あり
これは宅建業法による全国共通ルールです。
8. 仲介手数料が必要とされる理由
仲介手数料には、不動産会社の次のような業務が含まれます。
- 物件調査
- 法令・道路・上下水道などの確認
- 価格調整・条件交渉
- 重要事項説明
- 契約書内容の作成
- 金融機関とのやり取り
- 売主・買主のスケジュール調整
- 引渡しまでのフォロー
専門性が高く時間もかかるため、
「仲介手数料 ＝ 安全に取引を進めるための業務対価」という位置づけです。
9. 大共ハウジングからのアドバイス
仲介手数料は法律で上限が決まっているため、
過度に高い金額を請求される心配はありません。
大切なのは
仕組みを理解し、納得したうえで取引を進めること
です。
富士見市で不動産を検討されている方には、
- 手数料の仕組み
- 売買の流れ
- 契約時の注意点
などを丁寧にご説明しています。
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